Kupujete stan i dali ste kaparu: Advokat objašnjava šta sve morate da znate, ovde se krije zamka

Kupovina stana za većinu građana predstavlja jednu od najvećih životnih investicija, a davanje kapare prvi je konkretan korak ka njenoj realizaciji. Upravo u toj fazi, kada se novac prvi put izdvaja, najčešće dolazi i do dilema, pitanja i mogućih grešaka.

U trenutku kada kupac priloži kaparu za stan, započinje pravno obavezujući odnos koji može doneti sigurnost, ali i određene probleme. Nejasni dogovori, nedovoljno informisanosti i brzoplete odluke često pretvaraju ovaj korak u izvor sporova i gubitaka.

Novi luksuz u Beogradu nisu stanovi, već - parking mesta: Stručnjak upozorio na ono što sledi

Šta čeka tržište nekretnina u 2026. godini? Cene zakupa pale za 20 odsto, ali povratak na staro je još daleko

Kapara se daje kada su sva dokumenta proverena. Ne savetuje se pristajanje na rezervaciju, dogovor ili obećanje.

Bezbedan način za davanje kapare je potpisan predugovor i uplata na račun, uz jasnu svrhu uplate “kapara po predugovoru”. Kupci često naprave grešku jer daju kaparu da ne bi "izgubili stan", veruju agentu bez papira o nepokretnosti, ili se često u žurbi oslanjaju na usmene dogovore.

Iako se kapara u praksi često doživljava kao puka formalnost ili znak dobre volje, njena uloga u kupoprodaji nekretnina je značajna. Visina kapare, način njenog davanja, kao i jasno definisani uslovi pod kojima se vraća ili zadržava, mogu imati presudan uticaj na dalji tok kupovine. 

Advokat Mihailo Repić ističe da je kapara signal ozbiljnosti kupca. 

"Kaparu daje kupac kao signal da je ozbiljan u nameri zaključenja ugovora. Može se zaključiti ugovor o kapari, a može se rešiti i putem priznanice uz navedeni iznos kapare. Ono što je bitno kod kapare, može se ugovoriti da se u slučaju nezaključenja ugovora krivicom kupca, tj. ako kupac iz nekog razloga, koji nije objektivan, odustane od zaključenja ugovora, a to nije zbog toga što mu je banka odbila kredit, ostane bez date kapare. Prodavac u tom slučaju ima pravo da zadrži kaparu, a ukoliko sam prodavac odustane, kupac ima pravo da mu se dvostruka, odnosno dupla kapara vrati", kaže Repić.

Vodič za kupce prvog stana: Kako do povraćaja PDV-a i koji su ključni uslovi

Advokat dodaje da je kapara stvar dogovora, uglavnom bude 10 posto cene, ali da ne postoji strogo pravilo.

"Jedini slučaj kad se kapara vraća kupcu bez ikakve posledice, je kada kupcu nije odobren kredit, jer to je nešto na šta kupac objektivno ne može da utiče", kaže Repić.

Kapara uz predugovor

Radi sigurnosti poželjno je da se kapara daje uz predugovor ili ugovor, potpisan od obe strane. Pre davanja bilo kakvog iznosa, potrebno je proveriti vlasništvo pre davanja kapare. 

To podrazumeva - proveru ko je upisan u list nepokretnosti, da li je stan legalizovan i da li je pod hipotekom. Ukoliko prilikom provere vlasništva, sva dokumenta nisu proverena, kupac ne bi trebalo da pristane na davanje kapare.

Repić za naš portal ističe da u ugovoru sa vlasnikom nekretnine, mora da piše kolika je kapara, zatim šta se dešava ako kupac odustane, a šta ako prodavac odustane od kupovine.

Oprez za poreske obveznike: Greška u e-fakturi može vas naterati da PDV platite dva puta

"Iznos kapare se uračunava u cenu stana, ako stan košta 70.000 evra, tri posto kapare je oko 2.000 to se uračunava u cenu nekretnine", zaključuje advokat.

Kapara se obično daje oko 5-10 posto od cene stana, I kupac treba da shvati kao “crvenu lampicu”, ukoliko vlasnik traži mnogo veći iznos. Kapara ide vlasniku ili punomoćniku, tj. onome na koga se nepokretnost vodi, nikako je ne bi trebalo davati rođaku, agenciji ili trećem posredniku.  Bez ovih jasnih odredbi, kapara nema pravnu težinu.

U potpisanom ugovoru, moraju biti precizirani tačni rokovi - rok za zaključenje glavnog ugovora, koji je rok za isplatu ostatka cene I šta se dešava ako dođe do probijanja rokova.

Preporuka je da ugovori budu overeni kod notara, dok usmeni dogovori i neovereni papiri nemaju pravni značaj.

Ukoliko se stan kupuje na kredit, u ugovoru o kapari potrebno je navesti klauzulu: “U slučaju neodobravanja stambenog kredita, kapara se vraća kupcu.“

Potres na tržištu nekretnina: Stanovi u Evropskoj uniji skuplji za čak 63 odsto od 2015. godine

Paprene cene nekretnina u Srbiji: Beograd drži vrh, kvadrat dostigao čak 6.818 evra