Haos sa rastom cena ili stabilizacija: Tržište kirija u Beogradu se okreće u korist podstanara?

Tržište zakupa stanova u Beogradu promenilo se brže nego što bi većina stanara i vlasnika mogla da pretpostavi. Ono što je važilo za 2024. godinu ne važi više – i upravo tu počinju neusklađena očekivanja između onih koji traže stan i onih koji ga nude.

U prethodnim godinama, dobro pozicionirani stanovi u centralnim beogradskim opštinama iznajmljivani su u roku od jednog do dva dana od postavljanja oglasa. Potražnja je bila toliko intenzivna da su podstanari donosili odluke bez drugog obilaska, a vlasnici su birali zakupca između više kandidata u istom danu.

Do sada podeljeno 6.645 kredita za mlade: Najavljeno novih 300 miliona evra za kupovinu nekretnine

Geopolitički udar na Dubai: Nekretnine beleže prvi značajan pad od 2020. godine

Situacija u 2025. i 2026. godini je drugačija. Stan koji je realno cenovano i dobro opremljen u Beogradu danas pronalazi zakupca za dve do četiri nedelje u konkurentnim zonama kao što su Vračar i centralni Novi Beograd. U perifernim opštinama i za stanove lošijeg standarda, taj period može biti i znatno duži.

Šta se promenilo na tržištu zakupa od 2023. do 2026. 

Tržište zakupa stanova u Beogradu doživelo je korenit preokret. Kirije u centralnim beogradskim naseljima pale su između 15 i 25 posto u 2025. godini u odnosu na rekordne nivoe iz 2023. i početka 2024.

Ponuda je porasla, broj stranaca i firmi koji iznajmljuju stanove po tržišnim cenama smanjen je, a podstanari su u poziciji da pregovaraju o ceni i uslovima.

Stopa slobodnih stanova u Beogradu početkom 2026. godine procenjuje se na oko 5 posto znatno više nego što je bio istorijski prosek između 2021. i 2024. godine, kada je vakancija bila između 3 i 4 posto.

Budžet, lokacija i brzina odlučivanja 

Vreme potrage nije isto za sve, ni izdaleka. Nekoliko faktora odlučujuće utiče na to koliko dana ili nedelja prođe od prvog pregleda oglasa do potpisivanja ugovora.

Budžet u odnosu na lokaciju. Podstanari koji traže stan ispod tržišnog proseka za datu opštinu, na primer, ispod 400 evra za dvosoban stan u Zemunu mogu da čekaju mesec dana i više. Oni s fleksibilnijim budžetom pronalaze stan brže.

Fleksibilnost prema tipu stana. Ko traži isključivo novogradnju ili specifične karakteristike čeka duže.

Brzina odlučivanja. Dobri stanovi po realnoj ceni i dalje ne stoje dugo na tržištu.

Koliko stanova je realno obići 

Ne postoji precizna cifra. Ključna razlika nije u broju obiđenih stanova nego u tome da li potraga ima definisane kriterijume.

Pasivna potraga može trajati mesecima bez rezultata. Aktivna potraga, s jasnim parametrima, značajno skraćuje proces.

Čak i kada je stan pronađen i kada su se strane dogovorile, između dogovora i useljenja najčešće prođe najmanje sedam do petnaest dana. Ugovor o zakupu treba sastaviti, overiti, dogovoriti primopredaju, platiti depozit i prvu kiriju. Ko se ne pripremi na ovaj vremenski jaz, pogotovo ako mora da se iseli iz prethodnog stana može se naći u nezgodnoj situaciji.

Pola plate odlazi na kiriju: Stručnjak za nekretnine za UNU objašnjava ko zapravo diktira cene rente u Srbiji

Ceo proces traje 4 do 8 nedelja 

Zbrojimo sve faze tipične potrage za stanom za zakup u Beogradu u trenutnim tržišnim uslovima:

• Definisanje kriterijuma i pregled tržišta - nekoliko dana
• Aktivna potraga i obilasci - dve do pet nedelja
• Dogovor i potpisivanje ugovora - sedam do deset dana
• Organizacija selidbe i useljenje - do nedelju dana

Za zakupca koji ulazi u potragu s jasno definisanim budžetom i realnom predstavom o tržištu, celokupan proces od prve pretrage do useljenja najčešće traje između četiri i osam nedelja. Ko ulazi u potragu bez jasnih kriterijuma ili s previsokim očekivanjima u odnosu na budžet, može provesti i nekoliko meseci na tržištu - ne zato što stanova nema, nego zato što odluka ne može da se donese, pišu Nekretnine.rs

Pola plate odlazi na kiriju: Stručnjak za nekretnine za UNU objašnjava ko zapravo diktira cene rente u Srbiji

Kvadrat već od 300 evra: Gde u Srbiji možete kupiti stan ili kuću po ceni polovnog automobila?