Ova lokacija je najtraženija u Beogradu: Stručnjak otkriva - da li se više isplati kupiti ili iznajmiti lokal?

Tržište poslovnog prostora u Srbiji tokom 2025. godine pokazalo je stabilnu potražnju, iako je zabeležen blagi pad prosečnih cena. Najviša cena po kvadratnom metru ostvarena je u beogradskoj opštini Stari grad, gde je dostigla 8.974 evra. Istovremeno, najveća pojedinačna prodaja realizovana je takođe na Starom gradu, gde je poslovni prostor od 732 kvadrata prodat za 2,75 miliona evra.

Stručnjaci ističu da je lokacija i dalje presudan faktor u formiranju vrednosti poslovnih nekretnina, dok se kod zakupa najveća potražnja odnosi na savremene kancelarije A kategorije na Novom Beogradu.

Može li kirija da padne? Stručnjaci otkrivaju kako da pregovarate sa stanodavcem

Agencija za privredne registre menja pravila pristupa sistemu: Evo šta morate da uradite pre 15. maja

U Srbiji je tokom 2025. godine evidentirano ukupno 3.137 kupoprodaja poslovnih prostora. Prosečna cena iznosila je 1.272 evra po kvadratnom metru, dok je medijalna cena bila 1.083 evra. U poređenju sa prethodnom godinom, prosečna cena je niža za 1,66 odsto, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.

Generalni direktor agencije City Expert, Miloš Mitić, u razgovoru za Biznis.rs navodi da cenu poslovnog prostora prvenstveno određuje lokacija, a zatim kvalitet i kategorija objekta.

"U Beogradu postoji izražen nedostatak kancelarijskog prostora A kategorije. Takvi objekti uglavnom su koncentrisani na Novom Beogradu, u kompleksima kao što su Ušće Tower ili Airport City, ili recimo Skyline. Zakup u tim zgradama kreće se između 25 i 35 evra po kvadratu, a najveći zakupci su IT kompanije i velike strane firme", navodi Mitić.

Prema njegovim rečima, poslovni prostori B kategorije prisutni su i na Novom Beogradu, ali i u centralnim gradskim zonama poput Starog grada i Dorćola. Uglavnom je reč o adaptiranim ili renoviranim starijim objektima koji ne ispunjavaju sve savremene standarde, ali su i dalje atraktivni zbog lokacije.

"Cene zakupa takvih prostora kreću se od 17 do 25 evra po kvadratu, dok su nešto povoljniji prostori dostupni u udaljenijim delovima grada, poput Ledina, Surčina ili područja oko tržnog centra Zmaj, gde zakup iznosi između 14 i 20 evra po kvadratu", objašnjava Mitić.

On dodaje da se uz zakup često obračunavaju i dodatni troškovi održavanja koji iznose od 1,5 do tri evra po kvadratnom metru. U njih su uključeni troškovi recepcije, obezbeđenja, čišćenja, zajedničke potrošnje struje i drugih usluga, u zavisnosti od standarda zgrade.

Renovirani BIGZ i Beograđanka podigli cene zakupa

Tržište modernih kancelarijskih prostora u Srbiji, koje obuhvata objekte A kategorije, praktično je započeto razvojem Airport City kompleksa, koji i danas predstavlja jednu od najznačajnijih poslovnih zona tog tipa u zemlji. Ovaj kompleks je postavio standarde savremenog poslovanja i označio početak razvoja velikih kancelarijskih centara na Novom Beogradu.

Rekordna godina za nekretnine: Vrednost tržišta porasla na 8,1 milijardu evra, Beograd dominira

Mitić navodi da pored novih poslovnih kompleksa posebnu vrednost danas imaju i renovirani objekti u centralnim delovima grada. Među najistaknutijima su obnovljeni BIGZ i Beograđanka, koji nakon rekonstrukcije ostvaruju znatno više cene zakupa nego ranije. Sličan trend prisutan je i na Dorćolu, gde su bivši industrijski i poslovni objekti prilagođeni savremenim kancelarijskim potrebama i danas privlače firme koje traže dobru lokaciju.

"Veće kompanije, posebno strane firme i IT sektor, uglavnom biraju zgrade A kategorije i poslovne centre na Novom Beogradu. Manje firme češće traže balans između lokacije i cene, pa se odlučuju za starije poslovne zgrade ili kuće adaptirane u kancelarije", kaže Mitić.

Kada je reč o proizvodnim i logističkim kompanijama, rubne zone Beograda poput Krnjače, Ovče, Surčina i Ledina postaju sve atraktivnije zbog blizine auto-puta i mogućnosti kombinovanja kancelarijskog i magacinskog prostora.

Gradski lokali i dalje jeftiniji za 20 do 30 odsto

Od 1. januara 2026. godine Grad Beograd povećao je cene zakupa poslovnog prostora u javnoj svojini za 6,8 odsto. Ipak, Mitić ocenjuje da su gradski poslovni prostori i dalje značajno povoljniji u odnosu na tržišne cene.

"Uglavnom je reč o starijim objektima i lokalima u zgradama starije gradnje. Bez obzira na poskupljenje, njihove cene često su od 20 do 30 odsto niže od tržišnih", navodi on.

Tako se na tržištu zakupa u Beogradu poslovni prostori izdaju po cenama od sedam do 20 evra po kvadratnom metru, u zavisnosti od lokacije i kategorije objekta.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, tokom 2025. godine najviše prometa poslovnih prostora ostvareno je u Novom Sadu sa 264 transakcije, zatim u Raški sa 239, dok je Novi Beograd zabeležio 215 kupoprodaja. Slede Čajetina sa 171 prometom, Surčin sa 116, Kragujevac sa 107 i niška opština Medijana sa 91 transakcijom. Među najaktivnijim opštinama nalaze se i Vračar, Zvezdara, Voždovac i Stari grad.

Na tržištu su prometovani lokali, kancelarije, skladišni i magacinski prostori, poslovni apartmani, kao i objekti kod kojih nije utvrđena delatnost. Najviše transakcija odnosilo se na manje prostore do 60 kvadrata, koji čine skoro dve trećine ukupnog prometa.